一、房地產開發經營概述
房地產開發經營是指房地產開發企業以實現經濟效益和社會效益為目標，對土地進行開發、房屋進行建設，并從事房地產轉讓、租賃、抵押等經營活動。2011年《房地產開發經營與管理》考試中，房地產開發經營是核心命題點之一，要求考生掌握開發經營的全流程、不同類型的開發模式及經營策略。
二、房地產開發的主要程序
- 投資機會選擇與決策分析：包括市場調研、項目可行性研究、投資估算與資金籌措。
- 前期工作：獲取土地使用權、拆遷安置、規劃設計、報建審批。
- 建設階段：通過招標選擇施工企業，進行施工管理、質量控制、進度控制與成本控制。
- 租售階段：制定營銷策略，進行銷售或出租，實現資金回籠。
- 物業管理：項目交付后，提供物業服務，維持物業價值。
三、房地產開發經營的方式
- 自行開發：企業獨立完成全部開發過程。
- 合作開發：多方共同出資、共享利潤、共擔風險。
- 委托開發：委托專業機構進行開發管理。
- 轉讓開發：將項目轉讓給其他開發者，賺取土地增值收益。
四、經營策略與決策要點
- 市場定位：根據市場需求確定產品類型、檔次和客戶群。
- 定價策略：考慮成本、競爭、需求彈性，采用低價或高價策略。
- 促銷組合：廣告、人員推銷、銷售促進、公共關系。
- 資金運作：合理安排自有資金與借貸資金比例，控制財務風險。
- 風險防范：政策風險、市場風險、財務風險、法律風險、管理風險。
】### 五、命題點解析
在2011年考試中，該部分常見命題包括：
- 開發程序的各階段任務及先后順序。
- 土地獲取方式（出讓、劃撥、轉讓）的區別與適用。
- 資金籌措渠道及資金成本計算。
- 租售策略的選擇依據。
- 開發經營風險的識別與應對措施。
六、典型例題
例題：某房地產開發企業擬開發一住宅項目，總投資2億元，其中自有資金8000萬元，銀行貸款1.2億元，貸款利率8%。項目開發周期2年，預計銷售收入3億元。請分析該項目的財務可行性。
分析：需計算利息、稅費，進行現金流分析，計算凈現值、內部收益率等指標，并結合市場風險進行評估。
七、復習建議
- 理解開發經營全流程邏輯
- 掌握各類計算題方法
- 結合政策法規變化學習
- 關注實際案例分析
